Lexique de la division foncière

A — C

ASL (Association Syndicale Libre)

Structure qui regroupe les propriétaires d'un lotissement pour gérer les équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux). On y adhère en achetant un lot concerné.

Bornage

Opération qui fixe officiellement et durablement la limite entre deux propriétés voisines, au moyen de bornes. Seul le géomètre-expert peut la réaliser de façon opposable. Voir le guide bornage.

Cadastre

Plan officiel à vocation fiscale qui recense et localise les parcelles. Il sert à identifier et à imposer, mais ne fixe pas juridiquement les limites aussi finement qu'un bornage.

Certificat d'urbanisme (CU)

Document délivré par la mairie qui renseigne sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Le CU « opérationnel » indique si une opération précise (comme une division) est réalisable.

Constructibilité

Capacité d'un terrain (ou d'un lot) à accueillir une construction selon les règles locales. Un terrain peut être grand sans qu'un nouveau lot y soit réellement constructible. Un terrain non constructible peut-il le devenir ?

Copropriété horizontale

Ensemble de maisons individuelles bâties sur un terrain géré collectivement : vous possédez les murs, mais le sol et certains espaces sont communs. Voir le guide copropriété horizontale.

D — G

Déclaration préalable (DP)

Autorisation d'urbanisme allégée, souvent suffisante pour détacher un ou deux lots sans créer de voie ni d'équipements communs.

DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral)

Document établi par le géomètre-expert qui matérialise une nouvelle découpe et la transmet au cadastre. C'est lui qui rend la division officielle et utilisable par le notaire.

Emprise au sol

Surface occupée au sol par une construction, vue d'en haut. Le PLU fixe souvent un coefficient maximal, qui limite ce qu'on peut bâtir sur un nouveau lot.

Géomètre-expert

Seul professionnel habilité à réaliser un bornage opposable et un DMPC. Il lit le PLU, repère les servitudes et conseille le découpage le plus cohérent. En savoir plus.

I — P

Indivision

Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, chacune pour une quote-part, sans société. Simple à mettre en place mais soumise à des règles de décision contraignantes. Comparer indivision, SCI et tontine.

Jouissance privative

Droit d'utiliser seul un espace qui reste juridiquement commun (par exemple un jardin attribué à une maison en copropriété horizontale). Vous en profitez, mais vous n'en êtes pas pleinement propriétaire.

Lotissement

Division d'une propriété en vue de bâtir, lorsqu'elle crée des lots et, souvent, des équipements communs. Selon le projet, elle relève d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager.

Permis d'aménager (PA)

Autorisation plus complète, requise notamment quand la division crée une voie, un accès commun ou des équipements partagés.

Permis de construire valant division (PCVD)

Cadre utilisé quand la construction et la division sont pensées ensemble sur un même terrain. Le montage doit rester cohérent entre permis, plans et future propriété.

PLU (Plan Local d'Urbanisme)

Document communal qui fixe les règles de construction et d'usage des sols : zonage, hauteurs, reculs, stationnement. Le premier réflexe avant tout projet de division. Apprendre à lire son zonage.

Plus-value immobilière

Gain réalisé entre l'achat et la vente d'un bien, soumis à l'impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements selon la durée de détention. Comprendre la plus-value sur une partie de terrain.

R — Z

Recul (marge de recul)

Distance minimale à respecter entre une construction et les limites du terrain ou la voie. Les reculs réduisent la surface réellement bâtissable d'un nouveau lot.

Règlement de copropriété

Document qui organise la vie d'une copropriété : répartition des charges, parties communes et privatives, règles d'usage. À lire attentivement avant d'acheter en copropriété horizontale.

SCI (Société Civile Immobilière)

Société qui détient un bien à la place des personnes, lesquelles possèdent des parts. Utile pour cadrer un achat à plusieurs dans la durée et faciliter la transmission. Indivision ou SCI ?

Scission de copropriété

Mécanisme permettant de retirer un ou plusieurs bâtiments d'une copropriété pour les rendre autonomes, lorsque la division du sol est possible. Voir le guide scission.

Servitude

Charge imposée à un terrain (le fonds servant) au profit d'un autre (le fonds dominant) : droit de passage, de vue, de canalisation… Une servitude peut conditionner la faisabilité d'une division. Servitude de passage et division.

Tantièmes (quotes-parts)

Fractions exprimant la part de chaque lot dans une copropriété. Elles servent à répartir les charges et le poids des votes en assemblée générale.

Taxe d'aménagement

Taxe due lors d'une construction (et non de la simple division), généralement à la charge de celui qui bâtit sur le nouveau lot.

Tontine (clause d'accroissement)

Montage par lequel le survivant est réputé avoir été seul propriétaire depuis l'origine. Surtout utilisé par les couples, et très rigide pour un achat à plusieurs foyers.

ZAN (Zéro Artificialisation Nette)

Objectif national de réduction de la consommation d'espaces naturels et agricoles, qui valorise la densification douce et les divisions de parcelles déjà bâties. Voir le guide loi ZAN.